Covid 19 : impact limité sur la reconversion des commerces de détail en bâtiments logistiques. Elles s’observeront principalement pour les centres commerciaux.
Le Covid-19 a fait évoluer le paysage de l’immobilier commercial en cinq mois, au lieu de cinq ans. La forte augmentation des dépenses en ligne pendant le confinement a poussé les commerçants à envisager la reconversion de leurs biens en entrepôts dédiés au e-commerce pour répondre à la demande croissante d’espaces logistiques de haute qualité, en particulier dans les zones de distribution des agglomérations urbaines (« Last Touch® » ou dernier kilomètre).
Toutefois, cette nouvelle étude du département de Recherches de Prologis établit que les multiples obstacles économiques, politiques, physiques et légaux à cette transformation font que cette tendance aura un effet limité sur l’offre logistique existante, sur l’équilibre de la demande et la croissance à venir. Au sein du retail, l’effet se fera particulièrement sentir dans les centres commerciaux les plus modestes, moins dominants dans leur zone de chalandise et qui ont le plus souffert de l’essor du commerce en ligne.
Même si le rapport est essentiellement centré sur le marché US, les tendances identifiées dans cette étude pourraient s’étendre à travers l’Europe, à des degrés différents, selon les configurations du secteur propres à chaque pays, et leur attitude actuelle face aux usages alternatifs comme la logistique. Il existe toutefois, selon Dirk Sosef, Vice-président de la Recherche et de la Stratégie, des différences essentielles entre le paysage européen et les États-Unis. « Les centres-villes historiques en Europe possèdent davantage d’artères principales et moins de grandes chaines de magasins réparties sur tout le pays comme JC Penny ou Sears aux États-Unis ».
Les reconversions d’enseignes en bâtiments logistiques sont complexes, notamment avec l’effet des barrières à l’entrée Prologis a étudié plusieurs situations de reconversion et a identifié quatre types de difficultés auxquels ces transformations doivent faire face.
- Des difficultés économiques : les coûts de location du commerce de détail, les bases de coûts élevés du secteur logistique ajoutés à des acteurs implantés localement proposant des tarifs plus compétitifs.
- Des difficultés politiques : restrictions sur l’occupation des sols ou en vue de programmes sociaux ; refus de la communauté locale, préoccupations liées à la réduction des zones constructibles et au manque à gagner sur la taxation des plus-values sur les ventes.
- Des difficultés physiques : faible reconfigurabilité des structures existantes, aménagement peu optimal du site, site trop petit pour un usage logistique.
- Des difficultés légales : des actes de servitudes réciproques, des restrictions de copropriété et des négociations multipartites qui empêchent ou retardent le développement des projets.
Des opportunités de reconversion vont se présenter, mais prendront des formes différentes selon les marchés, les dimensions et les types de commerce. Prologis évalue ces mutations de commerces en bâtiments logistiques aux États-Unis à près de 7 000 millions de m² de nouveaux espaces créés au cours des dix prochaines années, soit 700 000 m² par an. Sur les marchés US de Prologis, on s’attend à ce que les stocks logistiques grimpent jusqu’à un milliard de mètres carrés d’ici 2030, les reconversions commerce-logistique ne représenteraient alors que 1 % de ce volume.
Ces reconversions devraient principalement avoir lieu sur les marchés US des centres commerciaux, bien qu’il s’agisse d’une catégorie globale de taille modeste qui ne produira pas une nouvelle offre logistique significative. Le commerce de détail est surtout présent dans des bâtiments de petit format dont le taux de reconversion sera probablement assez faible.
Pour lire l’étude dans son intégralité, cliquez ici.