Dans ce quatrième volet de notre étude centrée sur le COVID-19 et ses conséquences sur l’immobilier logistique, nous explorons plus en détail nos données propriétaires pour décrire les tendances du secteur durant chaque phase de la pandémie, de son apparition à ce jour.

Introduction

La demande d’immobilier logistique va continuer à évoluer à mesure que les comportements des consommateurs et les chaines logistiques changent. Le portefeuille mondial de Prologis, de près de 100 millions de mètres carrés, illustre la diversité des clients de l’immobilier logistique puisqu’aucun secteur ne représente plus de 15 % des loyers. Cette diversité et le rôle essentiel que joue la chaine logistique dans la création de revenus sont autant de facteurs de résilience : près de 60 % des clients sont en croissance.

​​​​​​La Recherche Prologis a divisé la crise du COVID en trois phases : l’Économie de confinement, la Reprise et la Nouvelle norme. Dans cette étude, nous nous sommes concentrés sur les deux premières phases et sur les tendances clés qui pourraient conduire à une hausse ou une baisse de l’immobilier logistique selon les secteurs. L’étude U.S. Census (Bureau du re3ensement des États-Unis) sur les ventes au détail par catégorie montre les performances relatives de chaque secteur¹. Dans notre prochain volet, nous étudierons les leçons à tirer de la pandémie pour la chaine logistique, avec un focus sur les clients des secteurs clés de l’immobilier logistique et sur les impacts à plus long terme.

Notre étude actuelle se penche sur les phases à court terme de la pandémie :

1. L’Économie de confinement. En mars, les ventes de détail pondérées par leur exposition à l’immobilier logistique ont fait 730 points de base de mieux que les ventes de détail dans leur ensemble, soit une baisse de 1,4 % contre une baisse de -8,7 %².
2. La Reprise. Lors des précédentes récessions, les ventes de détail pondérées par leur exposition à l’immobilier logistique ont dépassé de 330 points de base la croissance totale du retail³.

L’Immobilier Logistique dans l’Économie de Confinement

Dans ce contexte économique morose et de confinement imposé, apparaissent de nouvelles sources de demande. Ce bouleversement a créé une augmentation de la demande dans certains secteurs, et une accentuation du rôle essentiel de l’immobilier logistique dans la vie de tous les jours. Au moment où nous écrivons, les données exclusives de Prologis reflètent une croissance à deux chiffres des propositions et des créations de baux commerciaux (principaux indicateurs de signature) en Europe et aux États-Unis (de mi-mars à début avril). Malgré les perturbations, une grande majorité de clients dans le monde, soit environ 95 %, restent, du moins partiellement, opérationnels.

Ces sources de demandes sont stimulées par les éléments suivants :

Effet de stockage. Contraints de rester chez eux, les consommateurs se sont précipités vers les biens de consommation et l’alimentation, pour faire des réserves. Ces produits ont été achetés auprès d’un large éventail de commerces qui représentent collectivement 24 % des clients de Prologis (ci-après simplement dénommés nos clients). En mars, les ventes dans l’alimentation aux États-Unis ont bondi de près de 30 %. Les opérations express de réapprovisionnement ont permis de remplir à nouveau les rayons des épiceries et les livraisons dans ce secteur ont explosé. Fin avril, le e‑commerce et les livraisons du jour au lendemain restent difficiles à assurer.

Soutien médical. La demande de matériel médical, de produits pharmaceutiques, et d’équipements de protection a largement augmenté dans le monde tandis que le décalage entre l'apparition de nouveaux des foyers du COVID-19 a par ailleurs révélé le besoin de chaines d’approvisionnement très réactives. Le secteur de la santé représente environ 5 % de nos clients et consiste essentiellement en fournitures et équipements médicaux.

Constitution de stock. L’arrêt de l’activité en Chine a provoqué un doublement des expéditions au moment où de nombreux clients n’avaient pas de rayons vides à remplir. Ce qui a conduit à une hausse de la demande pour des surfaces de stockage à court terme dans un certain nombre de secteurs, et une nette augmentation de la demande des entreprises de logistique spécialisées en supply chain management. Sur les 30 jours qui ont précédé le 17 avril 2020, les baux de courte durée ont augmenté de 40 % par rapport à la même période en 2019.

Fermeture des écoles et des bureaux. Presque du jour au lendemain, de nombreux foyers ont basculé d’une vie de déplacements maison-école-travail et autres sorties, à une vie où tous ces événements se déroulent à la maison. Les ventes de certains produits de la catégorie commerce de détail divers (~8 % de nos clients) et d’électronique/appareils électroménagers (~8 %) ont fortement augmenté (fournitures scolaires, ordinateurs, bureaux et chaises).

Mobilité réduite. Les modes de consommation ont drastiquement ont changé. Selon les premières estimations, les ventes du commerce électronique ont augmenté de plus de 50 % en mars (contre une tendance récente d’environ 15 %), y compris pour des secteurs auparavant peu concernés comme l’alimentation, qui affiche des gains considérables. Les opérations de e‑fulfillment ont représenté près de 40 % des nouvelles locations en mars et avril. En outre, l’activité de nombreux clients des secteurs transport/distribution et papier/emballage, respectivement 11 % et 5 % de nos clients, est liée à l’augmentation du volume de colis.

Les ventes de mars soulignent la résilience et les performances de la logistique. Durant la phase de confinement, la courbe de croissance du commerce de détail aux États-Unis s’est brutalement inversée. Le tableau ci-dessous montre l’évolution des ventes de détail (ainsi que le poids des différents secteurs dans l’immobilier logistique) au 31 mars 2020⁶. Environ 60 % de ces clients étaient en croissance et 40 % en recul. Au total, lorsque l’on pondère les ventes de détails par leur exposition à l’immobilier logistique, on constate une surperformance de 730 points de base de mieux que les ventes de détail dans leur ensemble, soit une baisse de 1,4 % contre une baisse de -8,7 %.

Segments à risques. Les nouveaux comportements ont posé des difficultés à certains secteurs. Au total, l’exposition directe identifiable de l’immobilier logistique aux secteurs les plus touchés est faible, soit 3 à 4 % de nos clients (vente de voitures, voyages/tourisme/séminaires/loisirs, restaurants, grands magasins, aérospatial/pétrole et gaz). Toutefois, certains segments des secteurs mentionnés ci-dessus seront probablement confrontés à des difficultés, notamment nos clients PME qui, indépendamment du soutien des pouvoirs publics, n’ont pas la souplesse opérationnelle nécessaire pour faire face à une pandémie. Les secteurs où l’on trouve une concentration notable de ces clients sont notamment le transport/la distribution, l’alimentation et les boissons, et les vêtements/articles de sport.

• Automobile. Déjà confrontés à des problèmes d’approvisionnement depuis l’arrêt du travail en Chine, les clients du secteur automobile (environ 6 % de nos clients) ont ensuite été frappés par un fort ralentissement des ventes en raison des décisions de confinement et de l’absence de déplacements. Toutefois, en ce qui concerne l’immobilier logistique, la grande majorité des clients du secteur automobile se concentrent sur l’entretien du parc automobile existant, plutôt que sur les nouvelles ventes, ce qui est de bon augure pour la demande lorsque les habitudes de déplacement reprendront.
• Voyages/tourisme/séminaires/loisirs. Ce secteur représente environ 1 % des clients de la logistique, avec une concentration élevée sur des marchés comme le centre de la Floride, Las Vegas et Orange County en Californie.
  • Restaurants. Les fournisseurs qui travaillent exclusivement avec la restauration représentent moins de 1 % de la clientèle logistique, néanmoins certaines entreprises du secteur alimentaire livrent aussi bien les épiceries/supermarchés que les restaurants.
• Grands magasins/habillement/articles de sport. Les grands magasins représentent moins de 1 % de nos clients, tandis que le segment de l’habillement et des articles de sport en représente 6 à 7 %.
• Pétrole et gaz. Ces entreprises ne constituent pas une source majeure de demande en immobilier logistique. Elles représentent moins de 0,5 % de nos clients.

La Performance du Secteur durant le COVID-19

Le développement durant la phase économique de confinement. Les délais de construction sont prolongés, seuls les projets déjà en cours ou pré-loués sont sur le point d’être achevés à court terme, et les nouveaux démarrages sont en forte baisse.

• Les restrictions entravent grandement le rythme de la construction. Un ensemble de facteurs a ralenti la construction : la disponibilité limitée de la main-d’œuvre, la difficulté à obtenir des permis et des inspections, et la pénurie d’équipements et de matériaux.
• Les restrictions varient. Aux États-Unis, quatre états et plusieurs villes ont interdit les constructions non essentielles au moment de cette étude. En Europe, la construction est suspendue dans plusieurs pays, mais les restrictions imposées à l’industrie et à la construction sont parmi les premières à être progressivement levées (notamment en Espagne).
• Le nombre de démarrages chute brutalement. La peur d’une augmentation des risques liés à la mise en location de biens immobiliers a conduit de nombreux propriétaires à mettre en veille des projets spéculatifs planifiés, y compris ceux en phase de pré-construction.

Développement durant la phase économique de confinement. Les délais de construction sont prolongés, seuls les projets déjà en cours ou pré-loués sont sur le point d’être achevés à court terme, et les nouveaux démarrages sont en forte baisse.

• Les restrictions entravent grandement le rythme de la construction. Un ensemble de facteurs a ralenti la construction : la disponibilité limitée de la main-d’œuvre, la difficulté à obtenir des permis et des inspections, et la pénurie d’équipements et de matériaux.
• Les restrictions varient. Aux États-Unis, quatre états et plusieurs villes ont interdit les constructions non essentielles au moment de cette étude. En Europe, la construction est suspendue dans plusieurs pays, mais les restrictions imposées à l’industrie et à la construction sont parmi les premières à être progressivement levées (notamment en Espagne).
• Le nombre de démarrages chute brutalement. La peur d’une augmentation des risques liés à la mise en location de biens immobiliers a conduit de nombreux propriétaires à mettre en veille des projets spéculatifs planifiés, y compris ceux en phase de pré-construction.

L’Immobilier Logistique dans l’Économie de Confinement

Les réponses à la crise évoluent régulièrement, nous nous attendons donc à ce que les nouveaux besoins en immobilier logistique soient modérés en raison d’une faible reprise économique ou parce que la demande de certains secteurs sera consacrée aux opérations de secours. Les tendances de l’industrie auront toujours leur importance à ce stade, mais une activité économique moins solide signifie également que la résilience des clients dépendra encore davantage de leur accès au capital et de leur capacité à faire preuve de souplesse opérationnelle.

Réouvertures avec restrictions. Les secteurs fortement touchés mettront probablement un certain temps avant de retrouver leur niveau d’activité habituel. Les restrictions en matière d’occupation pourraient maintenir les revenus de nombreuses entreprises de services, comme les restaurants et les lieux de divertissement, à un niveau bas pendant la période de reprise.

Persistance des comportements de confinement. Les habitudes de consommation vont mettre du temps à revenir, comme le montre l’état du trafic le week-end en Chine, qui reste bien en dessous des niveaux d’avant COVID‑19, même avec la levée des restrictions. Les habitudes en matière de livraison et de restauration à domicile pourraient perdurer, ce qui stimulerait la demande de produits d’épicerie et de biens essentiels pour alimenter les ménages - créant ainsi un environnement plus centré sur les biens, sans les économies d’échelle possibles avec des entreprises ou des écoles.

Les biens non essentiels suivent les schémas cycliques habituels. Lorsque la confiance des consommateurs s’effrite, il en va de même pour les achats de biens non essentiels. En général, les activités des biens d’équipement, de l’électronique et de l’électroménager et de l’habillement, articles de sport connaissent des baisses significatives de revenus.

Les tendances passées du secteur du retail par segment illustrent la résilience de l’immobilier logistique. Au cours des deux dernières récessions, le poids important des biens de première nécessité transparait chez de nombreux clients de l’immobilier logistique et dans la croissance des ventes. Les baisses moyennes cumulées par catégorie, du sommet au creux, révèlent une forte croissance des dépenses dans les secteurs commerce divers, santé et soins, alimentation et boisson. Au total les ventes de détail pondérées par leur exposition à l’immobilier logistique ont dépassé de 330 points de base la croissance totale du retail.

Performances du Secteur durant les Précédentes Récessions

Développement durant la phase de reprise. La forte baisse de capacité et la perception accrue des risques, apparues au cours de l’économie de confinement, continueront à influencer l’activité de développement pendant la phase de reprise. Selon une enquête menée du 6 au 9 avril par l’Associated General Contractors of America, 40 % des entreprises de construction ont licencié ou mis en chômage technique des travailleurs en raison du COVID‑19. Obtenir un financement pour de la construction sera probablement difficile, ce qui limitera les nouveaux projets spéculatifs. Jusqu’à ce qu’un vaccin soit disponible et largement distribué, il est probable que les mesures de sécurité sur les chantiers seront renforcées, ce qui pourrait encore allonger les délais.

Conclusion

La diversité est facteur de réslailience. Parmi la clientèle de l’immobilier logistique, certaines entreprises profitent des changements de comportement soudain tandis qu'au contraire certaines en souffre, mais la performance globale des entreprises utilisatrices d'immobilier logistique restent positives.

• Dans le contexte actuel d’économie de confinement, la demande explose dans les secteurs de grande consommation comme l’alimentation, le commerce divers, les produits de consommation et le transport/la distribution. Les données sur les ventes au détail indiquent que 60 % des secteurs de l’immobilier logistique sont en croissance, tandis que 40 % sont en recul.
• Durant la phase de reprise, les clients qui ont été capables de s’adapter aux nouveaux modèles de comportement de consommation vont se concentrer sur l’optimisation de leur chaine logistique, en attendant la « Nouvelle norme », y compris en réévaluant leurs taux de rotation des stocks. Durant les précédentes récessions, les clients qui répondaient aux besoins quotidiens essentiels ont obtenu de meilleurs résultats en termes de croissance des ventes au détail.

Dans notre prochain volet, nous étudierons les leçons à tirer de la pandémie pour la chaine logistique, avec un focus sur les clients des secteurs clés de l’immobilier logistique et sur les impacts à plus long terme tels que les niveaux de stock, le e fulfilment et les stratégies d’approvisionnement.

Notes de Fin

Forward-Looking Statements

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About Prologis Research

Prologis’ Research department studies fundamental and investment trends and Prologis’ customers’ needs to assist in identifying opportunities and avoiding risk across four continents. The team contributes to investment decisions and long-term strategic initiatives, in addition to publishing white papers and other research reports. Prologis publishes research on the market dynamics impacting Prologis’ customers’ businesses, including global supply chain issues and developments in the logistics and real estate industries. Prologis’ dedicated research team works collaboratively with all company departments to help guide Prologis’ market entry, expansion, acquisition and development strategies.

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Prologis, Inc. is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of March 31, 2020, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 965 million square feet (90 million square meters) in 19 countries.

Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,500 customers across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.